Amsterdam, 23 november 2021 - Commerciële vastgoedmarkt moet inspelen op vraag naar minder en andere vierkante meters
Lockdowns als gevolg van de Covid-19-pandemie hebben miljoenen werknemers laten zien dat thuiswerken dankzij digitalisering niet alleen mogelijk is, maar dat het ook de nodige voordelen biedt. Geen files, in joggingbroek achter de laptop in plaats van strak in het pak, en over het algemeen een betere balans tussen werk en privé, maakten dat kantoor wat hen betreft weleens definitief tot het verleden zou kunnen behoren.
Naarmate de lockdowns langer duurden, werd het voor veel van diezelfde mensen echter duidelijk dat de aanwezigheid van eveneens thuiswerkende partners, kinderen, huisdieren en het moeten oppakken van allerlei huishoudelijke taken niet bepaald bevorderlijk is voor een productieve werkdag. Daarnaast kan het gebrek aan contact met collega's en leidinggevenden tot gevolg hebben dat je belangrijke carrièrekansen misloopt.
Uit deze gemengde ervaringen is hybride werken ontstaan, een model waarbij mensen hun werk deels vanuit kantoor en deels vanuit huis uitvoeren. Wereldwijd hebben bedrijven in alle soorten en maten deze manier van werken inmiddels overgenomen.
Er is in ieder geval één economische sector die een zucht van verlichting heeft geslaakt bij het invoeren van deze gouden tussenweg tussen honderd procent vanuit huis of honderd procent vanaf kantoor werken. Waar commerciële vastgoedbedrijven aanvankelijk vreesden dat hun kantoorgebouwen voorgoed zouden worden verlaten, zijn ze nu optimistischer gesteld als het gaat om het behouden van een aanzienlijk deel van hun zakelijke klanten. De sector zal echter belangrijke veranderingen moeten doorvoeren om relevant te blijven in een post-pandemische wereld.
De realiteit van die wereld is dat, als bedrijven zich niet volledig uit hun kantoorgebouwen terugtrekken, zij in de toekomst zeer waarschijnlijk minder vastgoedruimte nodig hebben. Uit onderzoek van Nieuwsuur in januari van dit jaar onder een aantal van de grootste werkgevers in Nederland, bleek dat bedrijven verwachtten een stuk minder kantooroppervlak te gaan gebruiken. De schattingen liepen uiteen van een vermindering van benodigde vierkante meters van 10 tot zelfs 50 procent. Een recente peiling van het CBS laat zien dat bijna 66 procent van de ondervraagde bedrijven waar hybride werken mogelijk is, verwacht dat dit deel blijft uitmaken van hun bedrijfsmodel.
"Vastgoedbedrijven hebben huurcontracten die meerdere jaren lopen, maar als deze contracten aflopen, zullen ze waarschijnlijk alternatieven voor de huidige afspraken moeten gaan vinden", zegt Edwin Kuhlman, hoofd Acceptatie bij Atradius Nederland en hoofd van het Global Commercial Underwriting-team. "Het kan zijn dat ze de ruimte niet meer voor dezelfde prijzen kunnen verhuren, of dat ze huurders verliezen omdat bedrijven naar kleinere gebouwen verhuizen."
Het zal zelfs moeilijk zijn om huidige huurders, ook al vragen ze minder vierkante meters, tevreden te houden. Veranderingen als gevolg van de pandemie en de versnelde digitalisering van organisaties betekenen dat verhuurders hun panden zullen moeten aanpassen aan de nieuwe manier van werken. Werknemers zullen naar kantoor komen om te brainstormen en te socializen met collega's, maar ook om routinewerkzaamheden uit te voeren. Dit vraagt om multifunctionele gedeelde ruimtes. De klassieke indeling in kantoortuinen en eigen werkkamers zal daarmee naar verwachting snel tot het verleden behoren. Huurders zullen daarnaast de wens hebben dat gebouwen voorbereid zijn op de volgende pandemie, bijvoorbeeld door veiligheidsmaatregelen zoals de installatie van efficiëntere luchtzuiveringssystemen.
Waar dit hele proces zal eindigen blijft de vraag, aangezien er veel verschillende alternatieven opduiken. Sommige bedrijven hebben een model omarmd dat 'hub and spoke’ wordt genoemd, waarbij een aantal functies geconcentreerd zijn in een centraal kantoor, zoals vergaderingen op hoog niveau en opleidingen, terwijl teams elkaar ontmoeten in satellietkantoren op kleinere locaties. Andere bedrijven overwegen serieus om werknemers in het midden- en backoffice, die minder interactie nodig hebben met andere delen van het bedrijf, permanent vanuit huis te laten werken om zo de uitgaven voor onroerend goed te beperken. Voorstedelijke ‘co-working spaces’ zijn een alternatief voor werknemers die niet thuis willen blijven of het idee niet zien zitten om elke dag naar kantoor te moeten pendelen. En bedrijven die in de zakelijke dienstverlening zitten, zoals het bank- en verzekeringswezen, hebben geëxperimenteerd met het delen van kantoorruimten op een vergelijkbare manier als detailhandelaren al tientallen jaren doen in winkelcentra.
"We zouden substantiële veranderingen moeten zien naarmate huurcontracten worden vernieuwd en bedrijven opnieuw beoordelen of ze dezelfde voetafdruk nodig hebben", zegt Kuhlman.
De mate waarin vastgoedbedrijven moeten transformeren hangt echter af van de markten waarin zij actief zijn. Wereldwijd kunnen die erg verschillen. Uit onderzoek van architectenbedrijf Steelcase blijkt dat werknemers in landen als Duitsland en Frankrijk veel minder geneigd zijn om voor thuiswerken te kiezen, terwijl hun Mexicaanse en Indiase collega's juist de tegenovergestelde tendens vertonen. In sommige economische topsteden zoals Amsterdam en Madrid zijn vastgoedbedrijven begonnen met het ombouwen van bedrijfspanden tot wooneenheden, waar in deze overvolle wereldsteden veel meer behoefte aan is dan aan kantoren.
"De transitie van bedrijfsgebouwen naar nieuwe wooncomplexen of appartementen is iets wat we de komende jaren vaker zullen zien", aldus Kuhlman.
Andere nawerkingen van de pandemie, zoals het sterke herstel van de consumptie en productie na de dieptepunten van begin 2020, kunnen zelfs kansen creëren voor verhuurders in verschillende subsectoren van de vastgoedsector. Zo is er in verschillende delen van de wereld veel vraag naar opslagplaatsen.
"Een aantal van de problemen die we hebben gezien in verband met Covid-19, tarieven en de beschikbaarheid van onderdelen hebben ertoe geleid dat bedrijven de manier waarop ze naar hun toeleveringsketens kijken, opnieuw hebben overwogen. Diversificatie van de toeleveringsketen en het afstappen van ‘just in time’-voorraden wint aan momentum gezien de verstoringen in de bestaande toeleveringsketens. Tegelijkertijd heeft de sterke opleving van e-commerce als gevolg van de pandemie geleid tot een sterke vraag naar industrieel vastgoed, met name magazijnen en distributiecentra”, besluit Kuhlman.